Cent mètres carrés, c’est la surface qui revient le plus souvent dans les appartements que nous rénovons à Cannes, à Nice et à Grasse : trois chambres, un séjour, une cuisine à refaire, une salle de bain et parfois une salle d’eau. C’est aussi la surface où la question du budget devient difficile à trancher, parce que les fourchettes au mètre carré vont de 500 à 2 500 € TTC selon l’ampleur réelle des travaux. Plutôt qu’une moyenne, voici le budget décomposé poste par poste, avec ce qui fait basculer chaque ligne.
Trois niveaux de projet, trois budgets
Avant d’entrer dans le détail, il faut situer le projet. Sur 100 m², trois scénarios reviennent.
Le rafraîchissement conserve la distribution, les réseaux et les sols : peinture, remplacement des revêtements abîmés, reprise de la robinetterie, parfois les façades de cuisine. Entre 50 000 et 80 000 € TTC, soit 500 à 800 € TTC le mètre carré, pour six à dix semaines de chantier.
La rénovation complète refait tout ce qui est caché et tout ce qui se voit : électricité, plomberie, sols, cuisine, salles de bain, menuiseries intérieures, sans toucher aux murs porteurs. Entre 130 000 et 220 000 € TTC, soit 1 300 à 2 200 € TTC le mètre carré, pour quatre à six mois.
La restructuration ajoute la modification de la distribution, l’ouverture de cloisons porteuses, le déplacement des pièces d’eau et souvent les menuiseries extérieures. À partir de 200 000 € TTC et jusqu’à 350 000 € TTC avec des agencements sur mesure et des matériaux d’exception, pour six à dix mois.
Les trois scénarios ne se comparent pas. Le même appartement passe d’un budget à l’autre selon l’état des réseaux, et cet état se constate avant le chiffrage, pas pendant le chantier.
Le budget poste par poste sur une rénovation complète
Le tableau ci-dessous décompose un budget de rénovation complète de 100 m², fournitures et pose comprises, en euros TTC, sur la base de nos chiffrages dans le 06 et l’est du 83. Les pourcentages sont calculés sur l’enveloppe médiane.
| Poste | Fourchette TTC | Part du budget | Ce qui fait varier |
|---|---|---|---|
| Dépose, démolition, évacuation | 6 000 à 14 000 € | 5 à 7 % | Étage, accès, présence d’amiante |
| Électricité, tableau neuf, courants faibles | 12 000 à 22 000 € | 9 à 11 % | Nombre de points, domotique, éclairage intégré |
| Plomberie, évacuations, chauffage | 10 000 à 20 000 € | 8 à 10 % | Déplacement des points d’eau, plancher chauffant |
| Climatisation gainable | 12 000 à 25 000 € | 9 à 12 % | Nombre de zones, place en faux plafond |
| Plâtrerie, cloisons, faux plafonds, isolation | 14 000 à 26 000 € | 11 à 13 % | Mètres linéaires, acoustique, niches et éclairage |
| Sols (parquet ou grès cérame) et chape | 12 000 à 30 000 € | 10 à 14 % | Essence et pose du parquet, format du carrelage |
| Cuisine équipée et électroménager | 20 000 à 60 000 € | 15 à 25 % | Marque, plan de travail, électroménager |
| Salle de bain principale | 18 000 à 40 000 € | 13 à 18 % | Pierre ou grès, robinetterie, sur-mesure |
| Salle d’eau secondaire | 9 000 à 18 000 € | 7 à 9 % | Surface, douche à l’italienne |
| Menuiseries intérieures et rangements | 8 000 à 28 000 € | 7 à 13 % | Portes à galandage, dressing sur mesure |
| Peinture et finitions | 9 000 à 16 000 € | 7 à 8 % | Qualité du support, enduits décoratifs |
La somme des minimums ne constitue pas un budget réaliste : un projet qui retient le bas de fourchette sur tous les postes n’existe pas, parce que le niveau de finition se tient. Un appartement dont la cuisine est à 50 000 € ne reçoit pas des portes de série ni une peinture d’entrée de gamme.
Les deux postes qui font vraiment le budget
La cuisine et les salles de bain représentent à elles seules 35 à 50 % de l’enveloppe. C’est là que se décide le niveau du projet, et c’est là que les écarts sont les plus spectaculaires : une cuisine de bon fabricant allemand à 25 000 € et une cuisine Bulthaup, Poggenpohl ou Boffi à 80 000 € occupent le même espace et rendent le même service d’usage. Le reste du budget, réseaux et plâtrerie, varie dans une bande beaucoup plus étroite, parce que ce sont des ouvrages techniques dont le prix suit les mètres et les heures.
Ce que l’on oublie presque toujours
Quatre lignes manquent dans la plupart des budgets que l’on nous soumet. La protection et le nettoyage de fin de chantier, 2 000 à 4 000 € sur cette surface. L’installation de chantier en copropriété, benne, monte-matériaux, parfois nacelle, 3 000 à 10 000 € selon l’accès. Les honoraires de maîtrise d’œuvre ou d’architecte d’intérieur, 8 à 14 % du montant des travaux lorsqu’on y a recours. Et la provision pour aléas, 10 % sur un appartement récent, 15 % dans un immeuble d’avant 1950, où l’ouverture des murs révèle régulièrement des surprises de structure ou de réseaux.
Ce qui fait basculer le budget du simple au double
Le déplacement des pièces d’eau est le premier facteur. Déplacer une cuisine ou une salle de bain suppose de refaire les évacuations avec une pente suffisante, donc de disposer de hauteur de chape. Quand elle manque, il faut une pompe de relevage ou un rehaussement du sol, et le coût grimpe de 5 000 à 15 000 €.
L’ouverture d’un mur porteur arrive ensuite : étude de structure, poutre métallique, reprise en sous-œuvre, accord de la copropriété, entre 8 000 et 25 000 € pour une seule ouverture selon la portée. Le bâti ancien ajoute sa part : dans un immeuble bourgeois de Nice ou de Cannes, la conservation des moulures, des parquets anciens et des menuiseries à petits bois représente un travail d’artisan que la dépose et le remplacement à neuf ne coûteraient pas, mais qui fait toute la valeur du bien. Nos fourchettes locales sont détaillées dans notre article sur le prix d’une rénovation d’appartement à Cannes.
Enfin, la TVA. Sur un logement achevé depuis plus de deux ans, la plupart des travaux relèvent du taux de 10 %, et certains postes énergétiques du taux de 5,5 %. L’écart avec 20 % représente près de 17 000 € sur une enveloppe de 180 000 €. Les conditions exactes figurent dans notre guide sur la TVA à 10 % en rénovation.
Notre approche sur un appartement de 100 m²
Nous commençons par un relevé technique complet : état du tableau électrique, nature et position des évacuations, hauteur de chape disponible, structure des cloisons, état des menuiseries. Ce relevé décide de ce qui est possible, et donc du budget, avant toute esquisse. Nous établissons ensuite un chiffrage par lot, avec les quantités et les références de fourniture, de façon que chaque ligne soit comparable et arbitrable : c’est ce qui permet de déplacer 20 000 € de la plâtrerie vers la cuisine en connaissance de cause.
Le chantier est mené en rénovation clé en main, tous corps d’état, avec un chef de projet unique et un planning qui fixe les dates de commande des fournitures à délai long, pierre, menuiseries, électroménager. Si votre projet est encore au stade des intentions, la page votre projet permet de nous le décrire pour une première estimation.
Ce qu’il faut vérifier avant de se lancer
L’état réel des colonnes communes d’eau et d’évacuation, car refaire une salle de bain sur une colonne vétuste est de l’argent perdu. La hauteur de chape disponible, qui conditionne toute liberté de distribution. Le règlement de copropriété sur les sols, l’acoustique et les menuiseries. La présence d’amiante dans les colles et les dalles d’avant 1997, et de plomb dans les peintures d’avant 1949, à diagnostiquer avant démolition. L’éligibilité au taux de TVA réduit. Et la cohérence du devis : notre guide pour comprendre un devis de rénovation explique comment lire les quantités et repérer les postes manquants.
Pour juger du niveau de finition que nous livrons sur cette surface, parcourez nos réalisations.
FAQ : budget d’une rénovation de 100 m²
Quel budget pour rénover entièrement un appartement de 100 m² ?
Entre 130 000 et 220 000 € TTC pour une rénovation complète avec réseaux neufs, cuisine et deux pièces d’eau. Un rafraîchissement se situe entre 50 000 et 80 000 € TTC, une restructuration au-delà de 200 000 € TTC.
Quelle part du budget représente la cuisine ?
De 15 à 25 % de l’enveloppe, soit 20 000 à 60 000 € TTC sur ce type de projet. Avec les salles de bain, ces postes pèsent 35 à 50 % du total.
Combien de temps dure le chantier ?
Quatre à six mois pour une rénovation complète, six à dix mois avec reprise de structure. S’y ajoutent deux à trois mois d’études, de chiffrage et de commandes avant le premier jour de chantier.
Quelle provision prévoir pour les imprévus ?
10 % du montant des travaux dans un immeuble récent, 15 % dans un bâti d’avant 1950. Cette provision couvre les découvertes de structure et de réseaux, pas les changements d’avis en cours de chantier.
Peut-on bénéficier de la TVA à 10 % sur la totalité des travaux ?
Sur un logement achevé depuis plus de deux ans, la plupart des travaux de rénovation relèvent du taux de 10 % dès lors que l’entreprise fournit et pose. Certains équipements et travaux assimilés à du neuf restent à 20 %.
Pour aller plus loin
- Prix d’une rénovation d’appartement au m² en 2026
- Les 7 étapes d’une rénovation complète d’appartement
- Combien de temps dure une rénovation d’appartement haut de gamme ?
- Comprendre un devis de rénovation ligne par ligne
- Verrière d’atelier : cloisonner sans fermer
Vous avez un appartement d’une centaine de mètres carrés à rénover dans le 06 ou l’est du Var ? Nous établissons le relevé technique et le chiffrage par lot avant de parler finitions, pour que le budget tienne du premier au dernier jour. Parlons de votre projet.
